ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.
Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.
Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,
то есть, установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.
Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п.1 ст. 3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;
Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.
- Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
- Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).
В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54] ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.
- Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)».[5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем, М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает, что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права – земельным участком.
Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге”[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге
недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,
что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого договор заключен его сторонами в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован
Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем, а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.
Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.
В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.
